Garantias locatícias: como identificar a mais indicada para cada locação?

Uma questão que gera insegurança e dúvidas recorrentes no mercado de locação é sobre as garantias locatícias. Por isso é importante conhecer cada uma delas, como funcionam e as melhores formas de serem usadas. 

O objetivo deste texto é te dar subsídios para escolher a melhor (ou melhores) garantia locatícia em sua operação, de forma a atender a proprietários e inquilinos de forma satisfatória.

Garantia locatícia: qual a melhor?

Sempre que converso com donos de imobiliárias em eventos e palestras, algumas perguntas são recorrentes: qual é a melhor a ser oferecida para os inquilinos? Existe alguma que consegue oferecer benefícios equivalentes para imobiliárias, proprietários e inquilinos? Foco em uma, duas ou mais modalidades? 

A nossa resposta é: “A melhor garantia é aquela que funciona para a sua locação!”

Para entender isso, vamos ver um pouco mais sobre cada uma das principais modalidades que temos no mercado, seus pontos fortes e fracos, e como podem ser aplicadas.

Fiador

O fiador é uma das garantias mais tradicionais e utilizadas ainda hoje. Nessa modalidade, um terceiro, “normalmente” proprietário de um imóvel na cidade onde se quer alugar um imóvel, se responsabiliza pelo cumprimento do compromisso financeiro assumido pelo inquilino. Em caso de inadimplência, não só os bens imóveis, mas qualquer ativo do seu patrimônio, até mesmo dinheiro em conta corrente ou aplicações financeiras, podem ser penhorados para fazer jus ao débito locatício.

Pontos positivos: baixo custo para o inquilino e facilidade de ser feito, especialmente se o processo de análise e aprovação for desburocratizado e focado no bom perfil financeiro e de crédito do fiador (e não necessariamente na burocracia de apresentar documentos atualizados de bens imóveis). Geralmente, a pessoa assume esse compromisso com um amigo próximo ou familiar, e por conta da confiança desse relacionamento, se esforçará para manter a adimplência, evitando um constrangimento com o fiador.

Pontos negativos: no caso extremo da falta de um acordo para resolver a inadimplência, terá que acionar o fiador juridicamente, o que exige tempo e recursos. Durante o tempo de contrato, o perfil financeiro e de crédito do fiador pode não ser mais o mesmo do início contrato, o que sugere um acompanhamento pelo menos anual da sua situação. Em alguns casos, o fiador pode até ter falecido, sem que a imobiliária ou o proprietário saiba. A análise cadastral também é fundamental para afastar o risco de fiadores profissionais.

Conclusão: é bom para inquilinos e fiadores com bom perfil de crédito e em praças que utilizam essa modalidade de forma corrente, onde seja difícil o fechamento com garantias pagas.

Título de capitalização

Feito em parceria com uma instituição financeira ou seguradora um banco, o título de capitalização é utilizado por pessoas que possuem recursos financeiros disponíveis e não tem pressa de utilizá-la, colocando-a como garantia da locação.

Pontos positivos: o valor pago é reembolsado, caso o inquilino cumpra com todas as obrigações e é corrigido durante o período do contrato. Oferece benefícios para casa com assistência residencial, chaveiros, entre outros. Tem renovação automática, não exige análise financeira pela empresa que oferece o título, embora seja recomendável a análise de crédito e financeira pela imobiliária (até para definir o valor do título de acordo com o perfil de crédito do inquilino). A contratação é simples e pode ser pago em nome de um terceiro.

Pontos negativos: a indisponibilidade do valor (que deve ser definido pelo proprietário/imobiliária) para pagamento à vista. A garantia é igual ao valor do título, caso os débitos passem este valor o proprietário não estará coberto pelo título (embora a cobrança do excedente possa ser feita diretamente ao inquilino, judicial ou extrajudicialmente). A correção do valor é pequena e caso resgate antes do prazo, poderá ter desconto nos valores pagos.

Conclusão: é uma boa alternativa pois o inquilino não perde o dinheiro depositado no início, caso se mantenha adimplente. Deve-se ter cautela quanto ao valor exigido para o título, especialmente em imóveis de alto padrão.

Depósito Caução

Um valor limitado à 3 vezes o valor do aluguel e depositado numa conta (normalmente poupança) do proprietário ou da imobiliária, como forma de garantia. O valor não utilizado é devolvido com a correção de juros de poupança.

Pontos positivos: praticidade e facilidade, é só fazer uma transferência e no final do contrato, se não houver nenhum problema, o valor total é ressarcido.

Pontos negativos: os juros da poupança não têm um bom rendimento, ainda mais nos tempos de hoje.  O valor costuma ser insuficiente para cobrir possíveis despesas em caso de necessidade de despejo.

Conclusão: é a garantia mais simples, mas também a menos abrangente. Pouco recomendável, mas utilizada normalmente em imóveis de baixo padrão e periferias. Recomenda-se a análise de crédito para avaliar a probabilidade de inadimplência. Se o inquilino tiver um bom perfil de crédito, pode ser considerada também para locações de médio padrão.

Credpago

Uma modalidade que vem crescendo bastante nos últimos tempos, em que a pessoa precisa apenas de um cartão de crédito em seu nome e ter suaseu análise de crédito aprovada.

Pontos positivos: Facilidade e praticidade. Com menos burocracia o inquilino consegue contratar uma garantia para sua locação. A análise de crédito é rápida e no caso de não aprovação, pode adicionar uma outra pessoa para complementar a operação.

Pontos negativos: a cobertura é limitada à 12 ou 16 vezes o valor mensal da locação e tem custo mensal para o inquilino de 8% a 10% do valor da locação. Não é um seguro (pelo menos por enquanto), apesar de recentemente ela ter vendido 49% de sua operação para o banco BTG Pactual, que possui seguradora.

Conclusão: é uma forma muito fácil e prática de oferecer garantia locatícia, mas com limitação de cobertura se comparada com um seguro fiança tradicional.

Seguro fiança

O seguro fiança é a garantia mais eficaz, pois conta com a estrutura de uma seguradora, que vai dar mais segurança e rapidez de recebimento para os proprietários.

Pontos positivos: atualmente tem um processo mais ágil e simplificado de aprovação. No caso de inadimplência, a seguradora se responsabiliza rapidamente pelo pagamento dos valores da locação contratados. A apólice também pode ser parcelada mensalmente. Atualmente existem várias modalidades de contratação e coberturas, o que faz ter custos mais competitivos.

Pontos negativos: como todo seguro o valor pago não é devolvido. Também representa um custo adicional à locação (costuma variar entre 8% a 15% do valor mensal da locação).

Conclusão: é a garantia mais confiável e efetiva, sendo recomendada para todos os casos onde seja possível e aceita de ser contratada. Por sua eficiência, pode até ter os custos arcados pelo proprietário e incluídos no valor do aluguel.

Garantias locatícias: qual escolher?

Como foi possível perceber, existem diversos tipos de garantias disponíveis no mercado e cada uma delas apresenta pontos positivos e negativos, vantagens e desvantagens. Assim, não é possível afirmar que uma é melhor do que a outra, mas sim que cada uma serve para casos específicos.

Tudo vai depender do mercado em que sua imobiliária atual, como funciona a sua concorrência, o tipo e a localização do imóvel, o que o proprietário autoriza aceitar e do perfil de risco que o candidato à locação apresenta. Uma recomendação é utilizar uma ferramenta de análise de crédito como a FC ANALISE, que por ser especializada em calcular  o perfil de risco de inquilinos e fiadores, te ajuda a escolher a melhor garantia para cada caso.

As garantias pagas se mostram muito eficientes, mas representam um custo adicional para a operação, embora estes custos estejam cada vez mais competitivos. De qualquer forma, analise cada caso e descubra qual é a melhor para sua realidade.

Você talvez queira saber como a análise de crédito profissional aumenta a competitividade da sua imobiliária ou como funciona a contratação das garantias locatícias para as imobiliárias.