Avaliação de risco de crédito na crise da pandemia

A avaliação de risco de crédito é um desafio para muitas imobiliárias há muito tempo. Qual o perfil seguro de um inquilino? Alugar com qual tipo de garantia ou até mesmo sem garantia? Se já era difícil em dias normais, agora isso ficou claramente mais difícil diante de tantas incertezas. Mas, não se preocupe! Existe um jeito de fazer isso de forma segura e totalmente baseada em análise de dados e não em “previsões” pessoais. Vamos falar um pouco mais sobre isso.

Momento de crise: o que fazer?

A crise chegou com a pandemia e com ela muitos problemas surgiram. O desemprego subiu e com ele a taxa de inadimplência de muitas imobiliárias, além de uma grande quantidade de renegociações de contrato. O que fazer? Parar tudo? De forma alguma!

É preciso agir guiado por uma palavra: “precaução”. Sim, não é o momento de parar, mas de agir com cautela na avaliação do risco.

Um exemplo disso, são as imobiliárias que trabalham com a modalidade do aluguel garantido com seus próprios recursos e cobrando uma taxa dos seus proprietários. Durante a pandemia, essas imobiliárias “pisaram um pouco no freio”, elevando a régua de aprovação e avaliando o comportamento dos inquilinos nesses primeiros momentos.

Nos casos de locação sem garantia não foi diferente, a estratégia seguiu a mesma linha. É momento de precaução e evitar que o caixa de sua empresa sofra grandes impactos e comprometa a solidez que você lutou por anos para construir.

Mas, de tudo isso, a principal dica é utilizar ferramentas ainda mais calibradas para o seu mercado de atuação: a locação de imóveis. Neste momento, se torna ainda mais preeminente abrir mão de ferramentas generalistas e aplicar uma inteligência específica e customizada pelo comportamento de consumidores de locação, como a FC ANALISE Digital.

O que é o risco de crédito?

Risco de crédito analisa a probabilidade de inadimplência em uma transação financeira. É a tentativa de prever que as obrigações assumidas em um contrato que envolve pagamentos serão cumpridas.

Empresas especializadas oferecem ferramentas que fazem esses cálculos utilizando o histórico de pagamento de crédito dos envolvidos e um levantamento de como os mesmos perfis de pessoas se comportam naquele tipo de operação (neste caso, locação de moradia), e com isso é calculado o quão segura é aquela operação.

Quando a pessoa tem uma boa pontuação, os sistemas mostram que ela possui um baixo risco. Isso pode variar entre riscos de diversos níveis: risco muito baixo (políticas mais flexíveis de aprovação), risco baixo (políticas flexíveis de aprovação), risco médio (políticas tradicionais de aprovação), risco acima da média (política de cautela na aprovação) e risco muito alto (política de extrema cautela ou desaconselhável a aprovação).

O que muda em uma crise financeira?

Em uma crise financeira, a possibilidade de inadimplência é muito maior do que em tempos normais, pois existem muitos fatores agravantes. A pessoa que tem um ótimo trabalho pode perder  o emprego e consequentemente a sua renda. Esse movimento pode impactar tanto a capacidade de pagamento dos inquilinos, quanto de garantia dos seus fiadores.

Por isso, é prudente adotar critérios de aprovação mais rigorosos ou optar por outras possibilidades de garantias, até avaliar e entender o grau de profundidade da crise.

Dentro desse cenário o uso do seguro fiança foi bastante difundido. Nesse caso, isso protege os proprietários e as imobiliárias, pois as seguradoras ficam responsáveis por assumir os casos de inadimplência. Porém, também se mostrou necessário procurar por iniciativas de garantias de custo mais baixo, uma vez que neste momento inquilinos estão mais resistentes a custos extras, assim como os proprietários, que também estão tendo perdas com a redução dos valores dos aluguéis.

Como é feito de forma tradicional a avaliação de crédito para inquilinos e fiadores?

A forma tradicional de avaliação de crédito para locação de imóveis se mostra extremamente superada. Esses procedimentos impõem extrema burocracia aos inquilinos, causando uma péssima primeira impressão, especialmente aos clientes que possuem bom perfil de crédito e baixo risco.

Ao longo das últimas décadas vêm se perpetuando o “modus operandi” de submeter todos os clientes à mesma “via crucis” de terem que apresentar uma lista imensa de dados e documentos de comprovação, sem ao menos avaliar com antecedência qual é o seu perfil de risco.

Baseado nessas regras ultrapassadas e após o desgaste inicial criado com o cliente, é aplicado o que existe de mais básico em avaliação de crédito: consultar se o cliente está com o nome “limpo” ou “sujo”.

Com essa regra extremamente inconsistente e desconsiderando uma imensidade de outras informações relevantes de bigdata, aplica-se a aprovação para praticamente todos que apresentam “nome limpo” e uma “comprovação” de renda superior a 3 vezes o valor da locação.

Ignora-se o fato de que vários clientes com “nome limpo” e comprovação de renda, podem ter histórico de comportamento de pagamentos ou perfis de locação extremamente negativos. Assim como também é possível que vários clientes que não cumpram algumas dessas regras engessadas de aprovação, tenham um histórico extremamente positivo de responsabilidade financeira e com locação de imóveis.

Para fazer esse cálculo, são utilizadas ferramentas que estão ligadas a banco de dados para verificar o histórico financeiro dos envolvidos. No caso de um imóvel, são analisados os possíveis inquilinos e seus fiadores. Geralmente, isso é realizado a partir do CPF e da renda informada dos envolvidos.

Por meio disso, o sistema busca informações em diversas fontes de big data, que vai de pagamentos e recorrências de inadimplências, sinais de endividamento, bases de negativações de birôs de crédito, entre outras coisas. Quanto melhor o sistema, mais informações ele cruza, não apenas de uma fonte, ou somente negativações, por exemplo. Com isso, os resultados acabam sendo mais assertivos.

Por outro lado, aplicar indiscriminadamente scores genéricos de crédito, para avaliar o perfil de risco para locação de imóveis, não é o mais sensato. Por isso, o uso somente de ferramentas de birôs de crédito não é recomendado. Eles acabam induzindo a manter o foco no fato de a pessoa estar na base de “negativados” ou em um score de crédito calculado de forma generalista.

Como funciona a análise especializada em locação da FC ANALISE?

A FC ANALISE considera em seus cálculos de risco: performance de pagamentos e recorrências de inadimplências, sinais de endividamento, bases de negativações de birôs (pendências financeiras, protestos, cheques sem fundos), score de crédito de mercado, perfil socioeconômico (profissão, escolaridade, perfil financeiro e renda presumida, participação em empresas), dados pessoais, endereços, telefones e emails.

Mas, o mais relevante é ter acesso a todas essas informações apenas com o CPF dos pretendentes, e utilizar todos os dados apurados no cálculo do perfil de risco do cliente, baseado na comparação com outros perfis de comportamento em locação de imóveis.

Por meio do cruzamento desses resultados com o valor da locação pretendida e o mapeamento de perfis de maior risco de inadimplência (específicos de locação), a ferramenta da FC ANALISE determina um risco específico para aquela operação, risco este que varia conforme o valor da locação.

Ou seja, em tempos de crise financeira, você consegue ter uma análise mais completa e real, podendo oferecer garantias mais assertivas para cada caso. Sim, você não precisa focar em apenas uma garantia, mas pode, a partir do resultado daquele cliente em específico, abrir opções pertinentes ao seu perfil de risco para locação.

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